Ростов хочет вступить во всероссийскую программу реновации

Ростов хочет вступить во всероссийскую программу реновации

Властям Ростовской области придётся искать много денег и инвесторов на реновацию

Затеянная в 2017 году властями Москвы реновация обещает дойти до Ростовской области и других российских регионов. В Госдуму уже внесён соответствующий законопроект. Детали создания программы реновации по-ростовски обсудили застройщики, учёные, архитекторы и депутаты регионального Заксобрания. Donnews.ru послушал экспертов и нашёл ответы на самые актуальные вопросы.

Долго ли ждать реновацию?

Конкретных сроков пока нет. 23 ноября в Госдуме состоялись общественные слушания законопроекта, на голосование он ещё не выносился.

Председатель комитета по строительству Заксобрания Александр Скрябин тоже не стал делать прогноз.

— По срокам сейчас ориентира нет. Но раз законопроект уже внесён и состоялись публичные слушания, то надо быть «на коне», разработать региональную программу и не допускать ошибок, — пояснил депутат.

Какие дома попадут под реновацию?

Согласно законопроекту, в программу будет включено ветхое жильё с износом более 65%. Однако реновация не заменит программу по переселению из аварийного жилья, которая якобы также будет продолжена.

«Под реновацией жилищного фонда понимается реконструкция или снос не подлежащих капремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий», — говорится в законопроекте.

Получается, реновация в российских регионах будет не такой, как в Москве, где под этим же термином затеяли расселение и снос малоэтажного жилья (в основном пятиэтажек), построенных в 1957-1968 годах.

Число объектов, которые потенциально могут попасть под реновацию в Ростовской области, скорее всего, не ограничится одной тысячей.

По словам главного архитектора Азова Наиды Исматулаевой, которая изучала опыт реновации в Европе, только в Ростове насчитывается 150 ветхих домов, построенных в начале 20-го века.

— Программа реновации должна задать тренды создания комфортной среды. Это — застройка не выше 4 этажей, озеленение и решение других вопросов. К примеру, в Барселоне после реновации количество туристов выросло в три раза, — пояснила Исматулаева.

Как власти собираются считать все дома?

Для выяснения конкретного количества домов необходима инвентаризация жилого фонда области.

По данным завкафедрой городского строительства ДГТУ Светланы Шеиной, в Ростове информационная база о жилых домах и их состоянии была создана около 15 лет назад, а в области — 10 лет назад.

Читайте также:

— Только на основе новой инфобазы можно приступить к реализации программы. В центре города много старого жилищного фонда, которому требуется реновация. Нужно посчитать, во сколько это обойдётся, и подготовить почву для работы инвестора, — предложила она.

В области появились деньги на масштабный проект?

Пока о деньгах речи не идёт, но власти признают, что реновация слишком тяжёлая ноша и без помощи федерального бюджета не стоит даже начинать что-то делать.

Александр Скрябин, ссылаясь на законопроект, говорит, что предельное софинансирование из Москвы может достигнуть 86%.

— Это значительная поддержка, но нам нужно искать и другие источники финансирования, — предложил депутат.

Его коллега, депутат из Батайска Борис Вальтер заявил, что у муниципалитетов не хватит денег даже на проведение инвентаризации.

— Возможно, этот пункт «потянет» областной бюджет, но для старта программы нужны другие источники финансирования. Особенно в малых шахтёрских городах, куда инвестора не затащить. Нужно утвердить в законопроекте использование федеральных средств, — предложил Вальтер.

Деньги — единственная проблема?

Нет, как ни странно, самой большой проблемой для властей могут стать жильцы ветхих домов.

Согласно законопроекту, решение о реновации будет выноситься на основе голосования собственников дома. Кворум должен составлять не менее 70% от всех владельцев недвижимости, причём все они, 100%, должны проголосовать за участие в реновации.

Депутатов эта ситуация уже беспокоит.

— Вопрос стопроцентного согласия собственников, на мой взгляд, очень серьёзно ослабляет шансы вообще хоть в каком-то виде эту программу реализовать. В каждом доме найдутся 1-2 человека, которые будут против, — выразил беспокойство Борис Вальтер.

Председатель совета директоров концерна «Единство» и комитета по градостроительной деятельности ТПП Геннадий Наумов вспомнил времена, когда жильцов можно было выселить через суд.

— В Ростове уже была реновация. Мэр раздавал постановления на квартал, заходил застройщик и начинал расселять жильцов. Если кто-то не согласен, то сразу в суд. И смотрите, строился город нормально. Сегодня из-за изменений в законодательстве это стало трудно. Посмотрите на ту же самую Театралку, сгоревшую по понятным причинам, — заявил Наумов.

Кроме Ростовской области, предстоящая реновация обсуждается и в других регионах. Так, по словам главы комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галины Хованской, 33 субъекта Федерации уже поддержали реновацию, 9 имеют нейтральную позицию, а 21 не поддерживает.

При этом к началу процесса реновации готовы лишь 5-6 субъектов. Главная проблема для остальных — поиск средств и инвесторов.

Снос и предложение. Пойдёт ли донская столица по стопам Москвы?

Бесплатно получить новую, современную квартиру взамен старой «хрущёбы», казалось бы, здорово. Называется это – реновация жилья. У москвичей она уже есть. Довольны, правда, далеко не все переселенцы. И хотя Ростов-на-Дону может попасть в число тестовых городов, где будет реализована программа, сами ростовчане пока знают о реновации только понаслышке.

Запрограммировать реновацию

Впервые о реновации в донской столице заговорили ещё три года назад. Тогда эту идею активно продвигал экс-заместитель донского губернатора Сергей Сидаш. Но вопрос буксовал – упирался в отсутствие законодательной базы. По-настоящему лёд тронулся недавно. Сегодня в Государственной думе на рассмотрении находится законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ». Его внесло в Госдуму Заксобрание Санкт-Петербурга. Предварительное рассмотрение прошло на заседании Комитета по жилищной политике и ЖКХ на днях. Одновременно в Думе рассматривают и другой законопроект о реновации. Его разработала группа депутатов от «Справедливой России».

В число тестовых городов, которые смогут участвовать в программе по реновации жилья, могут попасть Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону и Сочи. Законодатели Ростовской области не остались в стороне. Донские депутаты подготовили предложение в Правительство РФ.

– Мы готовим обращение к федеральным властям, чтобы Ростов включили в программу реновации, – рассказал депутат ЗСРО Арутюн Сурмалян. – Не секрет, что Ростов нуждается в нормальных квартирах. Если смотреть на центральную часть города, то надо строить, в порядок приводить. А это будет уже дорогой сегмент жилья. То есть в Ростове в ближайшее время появится хороший выбор и хороший ассортимент жилья. Рынок не только не пострадает, а будет лучше.

Кстати, реновацию жилья даже хотят внести в Стратегию социально-экономического развития Ростовской области до 2030 года.

«Золотая» земля

Речь не зря идёт в первую очередь о центре города. В Кировском, Ленинском и Октябрьском районах больше всего ветхого и требующего реконструкции жилья. А инвестиционная привлекательность земли в центре самая высокая – там не осталось свободной для застройки территории. Да и видеть в центре донской столицы не покосившиеся домишки позапрошлого века, а новые элитные дома всегда приятно. Конечно, стоить такое жильё будет дорого. Но его выгодно строить и выгодно покупать. В том числе и в качестве инвестиций. Пока такого жилья в Ростове-на-Дону почти нет. А спрос на него есть.

Правда, бытует мнение, что люди с деньгами квартирам бизнес-класса предпочитают частные дома. Да и климат на Дону к этому располагает.

– Это ложное представление, – считает председатель правления одной из строительных компаний города Вячеслав Цвиренко. – Мы наблюдаем интерес к проектам в центре города с довольно высокой стоимостью и условным спросом. Ведь если нет спроса, то мы бы не стали готовить предложение.

Конечно, заполучить земельный участок в центре под жилищную застройку можно и сегодня, купив его на торгах у города. Но для этого нужно выкупить квадратные метры у собственников по цене выше рыночной (иначе не продадут) и расселить жильцов.

В «гетто» хотят не все

Но и самая большая опасность кроется здесь же. Это опасность превратить реновацию в точечную застройку. Такую застройку городские власти донской столицы стараются пресекать. А строителям она выгодна. Снимут строители сливки в центре под эгидой реновации, а к остальным домам интереса не будет. А проблемных домов в городе много. По данным департамента ЖКХ и энергетики Ростова, из всего жилищного фонда 63% имеют износ свыше 60% и построены до 1960 года. При этом 63% домов высотой 1–2 этажа. По данным сервиса ГОС ЖКХ, в Ростове-на-Дону в аварийном состоянии находится 134 дома общей площадью более 51813 м2, в которых зарегистрировано более 1977 человек.

И всё же, главным выгодоприобретателем от региональной программы реновации может стать именно строительный бизнес. Если сумеет пролоббировать свои интересы. Среди предложений – освободить от эскроу-рабства девелоперов, участвующих в реновации. А также дать возможность доходным регионам самим разрабатывать критерии для застройщиков. Ведь что ещё интересно строителям? Не секрет, что в Ростове-на-Дону есть проблема с продажей новостроек в отдельных районах города. Программа реновации поможет реализовать невостребованное жильё – его можно отдать под расселение на определённых условиях. Куда именно переселят жителей центральных районов? Наверняка, это будут, в том числе и отдалённые микрорайоны: Левенцовский, Платовский, Суворовский. Такая перспектива ростовчан не радует.

– Я живу на Стачках, пять минут до центра. Дом старый. И вокруг такие же. В Москве бы их, наверное, снесли. Надеюсь, что у нас в Ростове нет никакой реновации, – говорит жительница Железнодорожного района Мария Коваленко. – Я, например, не хочу, чтобы меня переселили в ЖК в высотку – их много понастроили. Но я вообще дома выше пяти этажей не признаю. Называю их гетто.

«Где деньги, Зин?»

Аварийного жилья в донской столице достаточно много, но по программе реновации сносится неаварийное: в программу включат ветхое жильё с износом более 65%. При этом реновация не заменит программу по переселению из аварийного жилья. Она будет продолжена. А где брать деньги на реновацию? По законопроекту финансировать программу реновации будут за счёт бюджетных средств местных органов власти, а также привлекать инвесторов. Только, если под программу попадёт объект культурного наследия, то могут выделить средства федерального бюджета.

Сложно ли будет найти финансирование? Реновация в том виде, в каком она проходит в Москве, подразумевает снос целых кварталов и огромное вложение денег из бюджета с последующей продажей участков застройщикам, которые смогут построить на этом месте и продать более комфортабельное и дорогое жилье. В местных бюджетах донского региона денег на это нет: дай бог, справиться бы с расселением аварийного жилья. Застройщикам-инвесторам новые земельные участки, безусловно, интересны. И многие компании пойдут на то, чтобы принять участие в проекте реновации. Но только на действительно выгодные предложения.

– Среди городов-миллионников в Ростове-на-Дону сегодня самое дешевое жильё. А затраты одни и те же. Сегодня без учёта стоимости земельного участка строить что в Москве, что в Ростове стоит одинаково, – пояснил ситуацию с ценами на рынке жилья Арутюн Сурмалян. – Но если у нас сегодня средняя продажная цена по квартирам выходит где-то до 50 тыс. рублей за квадратный метр, то в Москве его продают от 200 тыс. рублей. Банки, видя низкую маржинальность строительных проектов, очень тяжело их финансируют.

Читайте также:  20 ноября определится подрядчик стартового дома в Зеленограде

Получается, донскому бизнесу реновация по-московски не очень интересна. Бюджету – не под силу. Да и закона пока нет. Так что прогноз реновации по-ростовски на сегодня такой: под этой вывеской девелоперы разберут под застройку лакомые земельные участки в центре. Ну, а дальше кампания по реновации в Ростове схлопнется сама собой.

Опрос

Как вы относитесь к программе реновации жилья в вашем городе/регионе?

– Скорее, хорошо 51%

– Скорее, плохо 30%

– Затрудняюсь ответить 19%

73% россиян полагают, что некоторые регионы больше, чем Москва нуждаются в программе реновации.

47% россиян считают, что в их регионе есть более насущные проблемы, нежели реновация.

Комментарий власти

Заместитель председателя Законодательного собрания Ростовской области – председатель комитета ЗСРО по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и связи Александр Скрябин:

– Наша главная задача – остановить рост количества аварийного жилья. Особенность заключается в том, что при общероссийских масштабах программы реновации в каждом регионе будет учитываться своя специфика.

Для достижения задачи устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда необходимо, чтобы работала цельная система постоянно действующих механизмов, которая включает в себя не только переселение из аварийного жилья, но и своевременное обследование домов, качественное проведение капитального ремонта и привлечение инвестиций.

А как у них?

Национальный план реновации позволил за 10 лет обновить 490 кварталов Парижа. При этом 90% опрошенных жителей вполне довольны.

Ломать и строить

Недавно в Госдуму был внесен законопроект обновления городских территорий и расселения ветхого жилья. В частности, предлагаемые поправки в Жилищный и Гражданский кодексы РФ предоставляют регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам – право принимать решение о включении домов в эту программу. Достаточно, чтобы две трети собственников помещений согласились на снос. Как сказал заместитель председателя комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов, реновация даст толчок к развитию регионов. При решении жилищного вопроса права граждан будут соблюдены. Пахомов подчеркнул, что этот вопрос будет главным при рассмотрении законопроекта. Вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил, что речи о проведении всероссийской реновации жилья нет. Окончательные параметры недавно внесенного в Госдуму законопроекта о комплексном развитии территорий станут понятны позже. Обновление жилищного фонда будет проходить в рамках программ расселения аварийного и непригодного для проживания жилья.

В Ростове о реновации заговорили несколько лет назад. Сносить предлагали как аварийное жилье в центре, так и заброшенные индустриальные и складские помещения. Но в городе нередко многоэтажная застройка идет в центральных районах, где существующая коммунальная инфраструктура и без того испытывает огромную нагрузку.

– Было бы правильнее планировать обновление целых микрорайонов, построенных 40-50 лет назад, – сказал архитектор Виктор Онищенко. – В Ростове таких немало. Срок эксплуатации этих зданий уже вышел, и, если сейчас не взяться за дело, то в скором времени они пополнят аварийный фонд. Впрочем, локальная реновация тоже пошла бы городу на пользу, если проводить ее грамотно, а не гнаться за сверхприбылью.

По мнению главы регионального отделения общества охраны памятников истории и культуры Александра Кожина, необходимо учитывать еще один аспект. Реновация может погубить старинные городские кварталы, поэтому надо сохранять уровень этажности. Например, центры европейских столиц малоэтажные. Сберечь исторический облик города – важнейшая задача, иначе он превратится в безликий муравейник.

Самый главный вопрос – откуда взять деньги – остается открытым. Инвесторы особого энтузиазма пока не проявляют. Так, один из крупнейших ростовских застройщиков сказал, что себестоимость квадратного метра в Москве и Ростове не сильно отличается, но в столице он продается по 200 тысяч рублей, а у нас – по 45. Надо учитывать, что нагрузка на инвестора будет достаточно большой, ведь придется отдать около 30 процентов построенного нового жилья переселенцам. Поэтому в Ростове компания, которая решится войти в программу реновации, рискует остаться банкротом.

Краснодар и Сочи тоже были названы готовыми к реновации. Между прочим, об этом в Минстрое России заявили еще в 2018 году. Тогда в ведомстве отметили, что опыт столичной программы можно распространить на крупные города с большим числом земельных участков под жилую застройку. Планировалось, что под снос пойдут “хрущевки” – пятиэтажки первого периода индустриального домостроения.

Кстати, 15 процентов многоквартирных домов, построенных в 1950-1970 годы в России, находится на Сочи. Это миллионы квадратных метров, которые в скором времени тоже станут непригодны для проживания.

В другом крупном городе южного округа, Астрахани, о реновации пока речь не идет.

– В городе огромные проблемы с ветхим и аварийным жильем, обилие “гнилушек” и старого, типового фонда, – сказал известный урбанист Антон Аверин. – Новый законопроект о реновации в регионах мог бы улучшить ситуацию, но в нем есть сомнительные моменты. Их можно использовать для махинаций с недвижимостью, с их помощью можно разрушить исторический облик города. Если собственных средств в бюджете нет, то на помощь придут застройщики, которые предложат реновацию не в тех районах, где она нужна, а там, где им самим выгодно: на тихих набережных, в историческом центре, в парках и скверах. Как показал опыт Москвы, есть и другие проблемы. Власти не сдержали обещания относительно этажности и расположения домов. Люди из неприглядной, но стоящей среди деревьев “хрущевки” попадали в 20-этажный муравейник. Разве таких изменений они ожидали?

По мнению Аверина, в ближайшие пять лет в Астрахани точно не будет и подобия реновации. Нет средств, не проработан план развития территорий. Даже комплексная схема дорожного движения, созданная в 2019 году, завязла в бюрократической волоките. А эта схема важна при планировании жилых кварталов. К сожалению, проекты реновации могут позволить себе только регионы с большими бюджетами. Федеральных средств не ожидается – это означает, что Астрахани остается лишь мечтать о массовом возведении современного жилья взамен “хрущевок”.

Эксперты считают, что и Волгоградская область к реновации не готова. Более важны проблемы долевого строительства и расселения аварийного фонда. Люди продолжают приобретать еще недостроенные квартиры. По данным облстроя, 754 договора об участии в долевом строительстве зарегистрировано в августе. По сравнению с июлем показатель вырос на 77 процентов. До пандемии покупательская активность была ниже. Вероятно, спрос подстегнула низкая процентная ставка по ипотеке. Программа льготных займов под 6,5 процента годовых принята в апреле – с тех пор жители Волгоградской области подали в кредитные организации более 6 000 заявок, одобрено почти 4 000.

А на решение проблемы аварийного фонда регион получит из федерального бюджета 696 миллионов рублей. Это позволит до 2022 года дополнительно переселить жильцов с 18,5 тысячи квадратных метров. Программа переселения началась в области 1 апреля 2019 года. За это время новоселами стали 643 человека. В нынешнем году необходимо обеспечить новыми квартирами более тысячи человек. Участниками этой программы в 2020 году стали пять муниципалитетов: Волгоград, Михайловка, Котово и Уметовское сельское поселение Камышинского района. Город Волжский программу завершил досрочно.

Справка “РГ”

Реновация – это замена физически и морально устаревших зданий новыми. Впервые программа реновации жилищного фонда была утверждена в Москве в 2017 году. Она должна завершиться к 2035 году.

Когда в Ростове начнут реновацию и кому особенно повезёт

Некоторые москвичи возмущаются, но ростовчане, живущие в хрущёвках, которые давно отстояли свой 50-летний ресурс и готовы в любой момент рухнуть, ждут начала этого процесса с замиранием.

Мы уже рассказывали о том, что идея распространения программы реновации жилья на регионы уже была поддержана на уровне правительства России.

И вот стало известно, что на днях законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», внесённый депутатами Государственной Думы С.М.Мироновым и Г.П.Хованской, поступил на рассмотрение.

Учитывая предварительное согласование на уровне главы правительства, данный законопроект имеет все шансы быть принятым, причём уже в ближайшее время.

Что такое реновация? Как определено в законопроекте, это «реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда».

Под реновацию могут попасть дома. которые определят не только местные власти, но и владельцы жилья. Однако реновация может пойти не совсем по тому пути, что в Москве. Мы ещё год назад рассказывали, что ростовские власти объявили курс на реновацию жилья. Тогда не предполагался снос советского жилого фонда («хрущевок»). Речь шла не только об аварийном жилье в центрах городов, но и территориях, которые уже давно не используются в тех целях, для которых они изначально отводились: старые производственно-складские и коммунальные зоны. Иными словами – заброшенные заводы и склады сносить, а на их месте строить свечки. Что, впрочем, давно в Ростове с успехом и делается. Причём не только на месте старых заводов и пустырей – застраиваются все мало-мальски пустые пятачки, при этом совершенно не учитывается нагрузка на имеющуюся коммунальную инфраструктуру. Стоит хотя бы посмотреть на хаотическую застройку района пр. Нагибина между улицами Ларина и Нариманова.

Однако новый законопроект, возможно, повернёт и ростовские власти в нужном направлении.

По идее, должны сноситься здания, которые не подлежат капитальному ремонту. На их месте планируется возводить жилые здания, дороги, школы, больницы и другие объекты социальной инфраструктуры.

Однако, судя по тому, что со следующего года более чем в ЧЕТЫРЕ раза планируют поднять плату за капремонт (сообщил замминистра ЖКХ области Валерий Былков), с 7 рублей, до 26, у нас нет аварийных домов, капремонту не подлежащих. Отремонтируем всё! 🙂

Однако если закон будет принят и деньги в регион пойдут, то ростовчан, проживающих в аварийном жилье, ждут приятные плюшки.

Собственники квартир смогут получить либо квартиру такой же площади, либо денежную компенсацию взамен квартиры. Владелец в любом случае сможет выбрать тот вариант, который ему больше подходит. Если собственник захочет получить деньги вместо новой квартиры, то ему дополнительно должны еще вернуть уплаченное за непроизведенный капитальный ремонт.

Если собственник выбрал новую квартиру, то ее должны предоставить на правах собственности в том же населенном пункте (если речь идет о городе, то в том районе, где расположен сносимый дом). И это очень важно. Потому как в Москве, например, многие не соглашались на реновацию только потому, что боялись: из сносимых домов их переселят на окраины. Оказывается, нет.

Ещё одна проблема: если власти предложили дом под реновацию, за это должны проголосовать ВСЕ собственники помещений в доме. Если хотя бы один против, дом под реновацию не подпадает. Может быть, это и есть самое сложное.

Но и это не всё. Главное – откуда деньги. Согласно законопроекту финансировать программу реновации будут за счет бюджетных средств местных органов власти, а также инвесторов. Но если под программу попадет объект культурного наследия, то могут быть выделены и средства федерального бюджета.

Читайте также:  Реновация Шереметьевская улица - новости, стартовые площадки, дома под снос

Попадёт ли Ростов в такую программу? Несколько недель назад глава Минстроя Михаил Мень заявил, что программу реновации можно будет реализовать только в больших городах «с высокой инвестиционной привлекательностью земельных участков под жилую застройку»: Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Ростове и в Сочи. То есть Ростов – точно попадёт. Другое дело – какие районы.

Наиболее правильным было бы развивать сразу целые микрорайоны. Например, крупные массивы таких домов, которые построены в конце 50-х-начале 60-х и были рассчитаны на 40-50 летний срок эксплуатации, находятся вдоль проспекта Ленина, а также в квадратах между Ларина, Нагибина, Ленина и Ашхабадского. Напротив “Горизонта” целый микрорайон “хрущёвок”. То есть этот район как раз активно застраивался в те годы. И резонно было бы сразу снести десятки старых домов, на их месте построить новые высокоэтажные, модернизировать коммунальную и социальную инфраструктуру, разбить парки. Вот только для этого нужны инвесторы с капиталом в сотни миллиардов. Таковых в Ростове нет.

Кроме того, снося десятки пятиэтажек, нужно застраивать освободившиеся места десятками высоток. Много жилья – оно дешевле. Уже сейчас стоимость квартир в некоторых новостройках упала, а в большинстве не повышается как минимум 4-5 лет. Если на рынок жилья выйдут застройщики ещё с тысячами, а то и с десятками тысяч квартир, цены упадут.

Так что реновация по-ростовски – это скорее всего снос одного-двух домов, на их месте строительство очередной свечки – и всё. Но кому-то, конечно, повезёт.

Госдума приняла закон о всероссийской реновации. Что это значит

Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о реновации по всей России. Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья.

Документ должен получить одобрение Совета Федерации, затем его подпишет президент Владимир Путин. Закон вступит в силу со дня его официального опубликования.

Законопроект о реновации. Что предлагают регионам

  • Из проекта закона убрали положение, по которому в программу реновации могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли попасть любые дома — даже не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.
  • Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента и если капитальный ремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. При этом порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта будут определять регионы.
  • В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.
  • Документом предполагается также предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение.
  • В законопроекте прописали несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.
  • Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.
  • Законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения.
  • Правом принимать решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы субъектов России.
  • Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении ему денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд.
  • Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.

Накануне, 22 декабря, Госдума приняла во втором чтении законопроект о всероссийской реновации. Его внесли в Госдуму 18 сентября сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев.

В первоначальном виде законодательная инициатива вызвала критику экспертов, депутаты также требовали снять с рассмотрения данный законопроект. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская отмечала, что в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным.

Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал закон о комплексном развитии территорий одним их самых важных для развития страны и населенных пунктов. Он «подробно обсуждался с регионами в «штабном режиме». В нем учтены все вопросы и предложения, которые были озвучены в ходе обсуждений», отметил Хуснуллин. По его словам, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.

Покупка жилья по программе реновации

Вопрос о реновации ростовских пятиэтажек подняли на федеральном уровне в феврале нынешнего года. До этого региональные власти не раз заявляли, что в Ростове и области требуется срочная реновация жилищного фонда: по приблизительным подсчетам, в черте города на 106 млн. квадратных метров жилого фонда приходится около 200 тысяч квадратных метров аварийного жилья. В Южной столице, как и в большинстве региональных центров, всё ещё используется много ветхого жилья, для которого сроки эксплуатации уже истекли или истекут в ближайшие годы. Срочная реновация в первую очередь нужна, чтобы не дать таким многоэтажкам превратиться в аварийное жильё.

Реновация по закону: о чем нужно знать жильцам ветхого жилья

Действующая программа реновации утверждена в Москве только в 2017 году. Разработка «тестового» проекта была необходима для постепенной ликвидации изношенных пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, т.е. домов, построенных в период с 1957 по 1968 год. Федеральный закон Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ (далее в тексте — Закон 141-ФЗ) определяет реновацию, как «совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства». То есть, это не снос устаревшего жилья, как считают некоторые, а создание благоприятных условий для жителей города. На практике это должно означать переселение из старого дома в комфортную квартиру в благоустроенном районе с удобной инфраструктурой и транспортной развязкой.

Закон устанавливает ряд требований комфорта и безопасности, которым должны соответствовать дома, строящиеся в рамках программы реновации:

  • использование при строительстве современных материалов (монолит или панели нового поколения),
  • входы в жилую часть дома расположены преимущественно со двора, а в помещения общественного назначения — со стороны улицы;
  • наличие лифтов,
  • просторные подъезды.
  • минимальный перепад между уровнем входа в подъезд и уровнем пола входного вестибюля, единый уровень пола вестибюля и лифтовых холлов (для беспрепятственного передвижения на лифте инвалидов-колясочников, пожилых людей или родителей с коляской),
  • застекленные балконы и лоджии,
  • наличие специальных корзин для кондиционеров,
  • хорошая звукоизоляция,
  • высокие потолки (выше стандартной высоты стен в панельных пятиэтажках — 2,7 м).

Квартиры предоставляются жильцам в собственность. Исключение – граждане, которые пользовались жилплощадью в многоэтажках по договорам социального найма. По их желанию им могут предоставить новую квартиру также на основании договора социального найма. В отличие от типовых «новостроек», жилые помещения по программе реновации предоставляются собственникам с готовой чистовой отделкой класса «комфорт», не требующей проведения дополнительных ремонтных работ. Обязательно устанавливаются все необходимые устройства и оборудование: ванна, унитаз, раковина, полотенцесушитель в санузлах, плита и мойка – на кухне.

Где в Ростове будут расселять ветхое жилье

Действующая программа реновации устанавливает порядок определения очередности сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации с учетом их технического состояния. То есть, очередь переселения в новые квартиры не всегда зависит от года постройки устаревшего здания. Попасть в число первых расселяемых граждан смогут жильцы, чьи дома комиссия признала самыми изношенными.

Расселение ветхого жилья в Ростове-на Дону ранее проводилось, однако сложно в полной мере назвать этот процесс «реновацией». Больше года назад «процесс обновления» выполнили на территории заброшенных заводов, неиспользуемых складских помещений. Участие Ростова-на Дону в полноценной программе реновации, предполагающей расселение в новые квартиры, пока находится под вопросом. Однако уже сегодня Ростов находится в списке регионов, которые войдут в программу в числе первых. По заявлению главы Минстроя РФ, программу реновации будут проводить только в больших городах «с высокой инвестиционной привлекательностью земельных участков под жилую застройку»: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов, Сочи. Поэтому уже на конец февраля в городской администрации определили площади ростовских многоэтажек, которые могли бы принять участие в общероссийском обновлении жилого фонда.

О планах на реновацию городского жилфонда рассказал на пресс-конференции заместитель главы городской администрации по строительству и архитектуре. По словам чиновника, Ростовская область в числе субъектов федерации, активно подключившихся к процедуре реализации программы реновации на региональном уровне. Проект расселения ветхого жилья Ростова-на-Дону внесен в Госдуму и в настоящее время он активно обсуждается. На данном этапе речь идет только о ветхом жилье, не признанном аварийным. В эту категорию преимущественно входит послевоенная застройка до 1974 года –это двух-, трех- и пятиэтажные жилые дома.

Конкретные адреса пока называть рано. Сейчас предстоит решить вопрос об участии Ростовской области в такой программе на федеральном уровне. Кроме того, процедура реализации программы реновации вызывает много вопросов. Неизвестно, кто и каким образом будет выступать заказчиком на расселение, будет ли привлекаться субсидирование и, что особенно важно, как будет выглядеть механизм выкупа ветхого жилья у жителей.

Как «попасть под реновацию» в Ростове?

Стать участников программы реновации смогут все собственники и наниматели квартир в домах, признанных ветхими либо аварийными на момент принятия программы реновации Исключение — дома, зарегистрированные для участия в других государственных программах по переселению. Эта категория жилья не подлежит сносу в рамках реновации. Реконструкция жилого фонда может проводиться точечно, т.е. путем сноса отдельных домов, или комплексно — поквартально или порайонно.

На этом фоне квартиры в ветхих и аварийных домах становятся привлекательной инвестицией. Граждане покупают дешевое «жилье под снос» в надежде со временем переехать в улучшенную «новостройку с ремонтом» без особых затрат. Купить жилье с перспективой реновации можно даже с привлечением ипотечных средств. Однако нужно помнить, что если расселяемая квартира в залоге у банка, то после сноса ветхого дома, в котором была расположена ипотечная жилплощадь, заемщик будет обязан передать в залог банку свою новую квартиру. Банк в свою очередь будет обязан принять новое жилье в залог, т.к. рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой. При этом кредитная организация не имеет права требовать досрочного возврата кредита за купленную ипотечную квартиру.

Читайте также:  Возведено 12 домов по реновации, еще 15 возведут в середине 2021 г

Специалисты по недвижимости предупреждают – у покупки жилья «под реновацию» много минусов. Поэтому перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все стороны такой инвестиции. Например, поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам Ростова пока не опубликован и в процессе реновации может меняться. Поэтому сроки получения новых квартир могут измеряться годами.

Стоит добавить, что качество предоставляемого «дебютного» жилья не всегда удовлетворяет нового собственника — планировкой, отделкой, уровнем освещения и шумоизоляции.

Оптимальный способ решения в такой ситуации – получить при необходимости не жилье, а денежную компенсацию. И уже с учетом полученной суммы выбрать новую квартиру, в том числе в строящемся доме. Чтобы получить за новую квартиру компенсацию в размере её рыночной стоимости, потенциальный собственник в течение 30 дней с момента получения проекта договора мены подает заявление в Фонд реновации, созданный в регионе для реализации программы.

Второй способ – переехать в улучшенную квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры. В соответствии с Законом 141-ФЗ, участнику столичной программы реновации предоставляется единоразовая скидка в размере до 10% от рыночной стоимости. Есть два варианта, как собственники квартиры в сносимом доме могут реализовать право на жилье «с доплатой»:

  • Докупить дополнительную площадь, то есть въехать за доплату в квартиру с большим количеством комнат в том же стартовом доме. Здесь имеется ограничение: максимальная площадь жилья, полученного с доплатой, не может превышать 100 квадратных метров.
  • Разъехаться за дополнительную плату, то есть стать владельцами двух квартир в стартовом доме, Например, съехать из «ветхой» двухкомнатной в две однокомнатные квартиры. Главное, чтобы общая площадь этих новых квартир также не превышала 100 метров.

Для этого понадобится подать заявление о желании приобрести жилье большего размера в Фонд реновации в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру. Правом на покупку дополнительных метров со скидкой участники реновации имеют право воспользоваться и после переезда в новую квартиру — в течение ближайших двух лет с даты приобретения.

Перед подачей заявления надо выбрать на сайте Фонда реновации или через информационные центры вариант квартиры, которую собственники желают получить с доплатой. Заявление о докупке подается от имени всех собственников квартиры, включенной в программу реновации – лично или представителями по доверенности. Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, заявление подают законные представители (опекуны). Далее нужно подготовить пакет документов на квартиру в доме, включенном в программу реновации:

  • правоустанавливающие документы
  • выписку из Единого Реестра. Необходимо убедиться, что квартира есть в ЕГРН, т.к. если собственник квартиры не менялся с 31 декабря 1997 года, то сведений о нем в ЕГРН может не быть.
  • копии всех страниц паспортов и свидетельств о рождении всех собственников (для несовершеннолетних – еще копии всех страниц паспортов родителей)
  • нотариально заверенное согласие супруга (если собственник состоит в официальном браке) на покупку квартиры или нотариально заверенное заявление о том, что собственник не состоит в браке.
  • выписка из домовой книги (выдается в МФЦ)
  • копия финансово-лицевого счета (карточка учета).

Кроме того, прикладывается:

  • Квитанция о переводе обеспечительного взноса 100 тыс. рублей и банковские реквизиты, куда можно будет возвращать эти деньги, если в покупке дополнительных метров будет отказано.
  • Проект договора мены.
  • Согласие на обработку персональных данных.

Заявление рассматривают в течении 5 дней. Если за это время на квартиру не найдется других претендентов, то в течении 10 дней с участником реновации оформят сделку.

Если другие лица подают заявление на ту же жиплощадь, то Фонд проводит аукцион (через 30 дней после публикации объявления об аукционе).

Стать владельцем новой квартиры с отделкой можно, даже не обладая «ветхим» жильем. Московский опыт показывает, что в новых домах нередко остаются «свободные» квартиры, не востребованные «переселенцами» из снесенных домов. В этом случае застройщик или местные власти реализуют эти помещения в общем порядке, по «рыночной» цене. Новостройки, возведенные в рамках реновации, находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. Поэтому покупка квартиры в «стартовом» доме может стать удачной сделкой. Однако сделка осложняется тем, что «стартовые» дома предназначены в первую очередь для участников реновации. Для свободной продажи могут остаться «неходовые» квартиры. Например, «угловые» помещения, квартиры с непривлекательным видом из окна, слишком большие или маленькие по площади и, конечно, непопулярные «первый и последний этаж». Информация о «свободной продаже» также размещается на сайте Фонда реновации.

Всероссийская реновация. Каких домов может коснуться и будет ли решение зависеть от жильцов

В Госдуму 18 сентября 2020 года внесли законопроект №1023225-7 о всероссийской реновации, условия которого совпадают с резонансной программой по сносу пятиэтажек и переселению в новые дома, проводимой в Москве. Кстати, термин «реновация» в законопроекте не используется, чтобы не проводились параллели с московским проектом.

Чем региональная программа реновации может обернуться для собственников квартир и чего им стоит опасаться?

  • 💡 Предлагаемые поправки
  • 🏠 Каких домов и где это может коснуться
  • ✅ Условия реконструкции и сноса
  • ❗ Проблемы московской реновации
  • 🔎 Мнение эксперта: как программа отразится на гражданах в случае, если законопроект примут

💡 Предлагаемые поправки

Законопроект содержит ряд предложений по совершенствованию института комплексного развития территории и механизмов расселения из аварийного жилья и недвижимости, подлежащим сносу и реконструкции по адресным программам. Он предполагает внесение соответствующих поправок в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты. Так, Градостроительный кодекс планируется дополнить Главой 10 о комплексном развитии территории, а Жилищный кодекс – статьей 48.2, по которой решение о сносе дома будут принимать как минимум 2/3 собственников.

Предлагаемую инициативу упрощенно называют «реновацией», или инициативой «о всероссийском сносе жилья», но указанные термины в тексте не употребляются.

Принять решение о необходимости комплексного развития территории могут Правительство РФ или органы региональной власти. Органы местного самоуправления вправе действовать при развитии территорий самостоятельно либо на основании договора о комплексном развитии, подписанного по результатам аукциона.

Очередность сноса и реконструкции домов будут определять субъекты РФ, которые планируется наделить широкими полномочиями, включая:

  • возможность определения программы по сносу и реконструкции;
  • утверждение порядка формирования программы;
  • определение источников финансирования;
  • утверждение порядка выявления мнения граждан при формировании программы;
  • определение технических характеристик многоквартирных домов.

🏠 Каких домов и где это может коснуться

Стоит отметить, что ранее проекты о региональной реновации уже вносились в Госдуму, но не обрели поддержки. Так, по инициативе 2018 года предполагалось направлять дом под снос только по желанию всех жильцов (а не 2/3 голосов). Тогда данные соцопросов показывали, что программу, аналогичную московской, хотели бы видеть у себя до 70% граждан из регионов. Но фактически к ее реализации были готовы далеко не все субъекты: в качестве возможных городов для запуска назывались только Уфа, Казань и Санкт-Петербург.

В первую очередь законопроект направлен на переселение граждан из аварийного и ветхого жилья, бараков и самостроев, где возникают проблемы с коммуникациями, и высоки риски обрушения и возгорания. Но, помимо решения проблемы ветхого жилья, в регионах в рамках законопроекта ставится еще одна задача – комплексное благоустройство территории.

В рамках второй цели попасть под снос может практически любой дом, расположенный на территории под комплексное развитие. В последнем случае допускается принудительное изъятие недвижимости без учета мнения жильцов только по решению местных властей. Условием для принудительного изъятия дома является порог в 50% аварийного жилья или самовольных построек на данной территории. Например, если на определенном пространстве соседствуют новый многоквартирный дом и самострой или барак, то всю эту территорию допускается изъять и снести, вопреки воле жителей многоэтажки. При этом, если принято решение о развитии промзон, жилые дома под снос не пойдут.

Один из авторов инициативы подчеркнул, что речи о принудительном переселении жильцов из многоквартирных домов не идет. Но, по уточнению чиновника, законопроект дает возможность обратиться в суд для понуждения к подписанию договора в случае, если жилец не подписывает документ о переходе права собственности на жилье в течение 90 дней. Использовать подобную принудительную меру пообещали в исключительных случаях.

✅ Условия реконструкции и сноса

Условия программы в российских регионах будут равнозначны тем, которые действовали в Москве:

  1. Жителям пообещали равнозначное жилье: например, вместо двухкомнатной квартиры переселенцы получат другую квартиру в этом же районе с аналогичной площадью. Но собственники могут попросить квартиру в другом районе.
  2. Жильца не выселят из квартиры, пока ему не предоставят ключи от другого помещения.
  3. Жильцы, которые намеревались приобрести квартиру самостоятельно, могут рассчитывать на получение денежной компенсации в размере рыночной стоимости квартиры (но, например, в Москве многие сочли выплаты недостаточными и несправедливыми).
  4. Будут учитывать мнение жильцов дома. Если дом не относится к программе комплексного развития, то пускать его под снос можно будет только после учета мнения населения. За переезд должны будут проголосовать 2/3 собственников пропорционально количеству квартир (без учета площади). Соответственно, если более трети жителей выскажутся против, дом не будет подлежать сносу.
  5. Выселение жильцов из дома будет возможно по решению местных властей (принудительно). Общероссийская программа включает один пункт, который существенно отличает ее от московской: это «комплексное развитие территории» с возможностью принудительного изъятия недвижимости. На практике это означает, что, если многоквартирный дом окажется на территории под комплексное развитие, то мнения жильцов о переселении не спросят.

❗ Проблемы московской реновации

Программа развития территории в регионах, очевидно, опиралась на опыт реализации реновации в Москве, так как многие ее положения перекликаются со столичной. Так, в Москве переселенцам так же гарантировали равнозначное жилье по количеству комнат, в том же регионе и с улучшенной отделкой.

Когда программа реализовывалась в Москве, первоначально власти планировали использовать пункт «о комплексном развитии территории», как повод для принудительного выселения жильцов. После поднявшейся волны возмущения в 2017 году проект скорректировали, исключив возможности для принудительного выселения, хотя на деле с прозрачностью голосования возникали проблемы. Теперь со схемой принудительного расселения предстоит столкнуться регионам.

В некоторых случаях москвичи радовались переездам в рамках реновации, так как новостройки были лучше полуразвалившегося старого дома, но так было не всегда. В рамках московской реновации жители столкнулись с такими проблемами:

  1. Люди получали компенсации по нерыночной стоимости.
  2. Им давали квартиры с тем же количеством комнат, но с меньшей площадью.
  3. Планировка квартир не соответствовала обещанной.
  4. В старой квартире был сделан хороший ремонт, при переезде нужно было делать его заново.

Возможно, при работе программы реновации в регионах власти учтут опыт и проблемы, возникшие в столице. Ведь в Москве этот проект принимался в ускоренном режиме без опоры на релевантный опыт других регионов.

Оцените статью
Добавить комментарий