Квартира по завещанию когда можно продать

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Помимо заявления в Росреестр предоставляются.

Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру можно хоть на следующий день после вступления регистрации права собственности. Права владельца при сделке подтверждаются следующими документами:

  • выписка из ЕГРН (правоподтверждающий документ);
  • свидетельство о праве на наследство (правоустанавливающий документ).

Если гражданин вступил в наследство фактически, у него отсутствуют документ о правах на наследство. Также он не может провести государственную регистрацию объекта. Поэтому продажа квартиры в такой ситуации невозможна.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда вступление в наследство оформлялось в судебном порядке. В таком случае право собственности на объект возникает с момента вступления решения суда в законную силу. Государственная регистрация права проводится на основании судебного решению.

Важно! Закон обязывает наследника оформить квартиру в собственность не позднее 30 дней с момента получения наследства.

Также он не может провести государственную регистрацию объекта.

Как продать дом, квартиру после вступления в наследство

Для оформления сделки необходимо подготовить следующие документы:

  1. Паспорта продавца, покупателя и представителя, если одна из сторон уполномочила доверенное лицо выступать от своего имени.
  2. Свидетельство о праве на наследство.
  3. Свидетельство из Росреестра о регистрации права на собственность.
  4. Выписка из ЕГРП об отсутствии на недвижимости обременений и арестов.
  5. План жилья и кадастровые документы из БТИ.
  6. Справка-расчет об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (заказывается в ЖЭО).
  7. Справка об отсутствии прописанных лиц (выдается на основании сведений из домовой книги).
  8. Если есть иные наследники, то они должны подписать официальный отказ от прав на долю в собственности.

Если в квартире прописаны дети, не достигшие 18 лет, то для продажи имущества необходимо получить согласие органов опеки.

После того, как стороны подпишут договор, данные о новом собственнике снова подаются в Росреестр. Для этого стороны обращаются в территориальный орган со следующими документами:

  1. Заявление.
  2. Паспорта.
  3. Нотариальный договор купли-продажи.
  4. Акт приема-передачи недвижимости.
  5. Квитанция об оплате госпошлины в размере, определенным налоговым кодексом на момент обращения.

Изменения должны быть внесены в течение 10 рабочих дней с момента обращения.

Продажа части недвижимости.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Следует понимать, что даже если наследуемое имущество еще не оформлено и не проведена его регистрация в Росреестре, то правопреемник все равно считается собственником, а значит должен нести все бремя содержания данного имущества, в том числе по оплате коммунальных расходов.

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом. Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

  1. Получение свидетельства о праве на наследство.
  2. Регистрация права собственности в Россреестре.
Читайте также:  Кому дадут ипотеку на квартиру

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

сбор необходимых документов см.

Если оформлено на одного наследника

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

  • заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
  • правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
  • правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе (если составлялось);
  • отказ других лиц в пользу заявителя;
  • паспорт.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается. После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом. А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
  2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
  3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
  4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
  5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
  6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Права несовершеннолетних наследников

Несо­вер­шен­но­лет­ние наслед­ни­ки могут про­дать уна­сле­до­ван­ную ими недви­жи­мость толь­ко при согла­сии орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства, при уча­стии роди­те­лей, опе­ку­нов, усы­но­ви­те­лей

  • Если ребен­ку нет еще и 14, опе­кун или роди­тель цели­ком пред­став­ля­ет его инте­ре­сы как при реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти, так и ее пере­хо­да к дру­го­му лицу.
  • Если наслед­ни­ку от 14 до 18 лет он впра­ве сам участ­во­вать в сдел­ке, при согла­сии родителя/опекуна, выра­жен­но­го в пись­мен­ной фор­ме.
  • Эман­си­пи­ро­ван­ный под­ро­сток (рабо­та­ю­щий, всту­пив­ший в ран­ний брак), начи­ная с 16 лет, может быть при­знан судеб­ны­ми и попе­чи­тель­ны­ми орга­на­ми дее­спо­соб­ным. В этом слу­чае он впра­ве само­сто­я­тель­но рас­по­ря­жать­ся сво­им наслед­ством.

В сдел­ке куп­ли-про­да­жи при­ни­ма­ют уча­стие две сто­ро­ны. Одна­ко на ее судь­бу могут ока­зать пря­мое вли­я­ние тре­тьи лица. Рас­смот­рим несколь­ко при­ме­ров.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним.

Как продать квартиру, полученную по завещанию – риски покупателя

Что означает получение наследства в виде недвижимости? По сути, это приобретение прав собственности на наследуемый объект. То есть, наследник становится полноправным владельцем и распоряжается имуществом по своему усмотрению – выставляет на продажу, оформляет дарственную, завещает. Есть ли какая-либо специфика при оформлении сделок с наследственным жильем? О каких рисках необходимо знать покупателю подобной недвижимости? Какие предпродажные нюансы следует соблюсти наследнику-продавцу во избежание негативных сюрпризов?

Читайте также:  Обходной лист при увольнении — законно ли это

Содержание статьи:

О каких рисках необходимо знать покупателю подобной недвижимости.

Если наследовалась квартира с долгами

Часто бывает так, что наследнику достается жилье с долгами. Обычно это долги за неоплаченные коммунальные услуги.

Прежде чем осуществлять продажу подобного имущества по всем правилам следует заплатить задолженность. В противном случае не БТИ ни другие органы не разрешат вам продажу.

Но некоторые недобросовестные владельцы недвижимости, пользуясь бюрократией, обходят данные инстанции и осуществляют продажу квартиры с долгами.

Поэтому, прежде чем приобрести вторичное жилье в собственность, обязательно проверяйте во всех инстанциях, в том числе и коммунальных службах, наличие долга.

Обычно это долги за неоплаченные коммунальные услуги.

Как посчитать срок владения при продаже наследства

Для унаследованного имущества минимальный срок владения начинают считать с даты смерти наследодателя. При этом собственник может зарегистрировать свое право позже — когда получит свидетельство о праве на наследство или даже спустя два года. Это не повлияет на продажу без налога: важна именно дата смерти, а дата в выписке из ЕГРН значения не имеет.

Логика простая: принятое наследство считается собственностью наследника с даты открытия наследства. А наследство открывается со дня смерти. По общему правилу минимальный срок владения вашей квартирой истек бы только в конце 2022 года.

Но в случае, когда наследство достается супругу, есть еще один нюанс. Именно он позволит вам избежать налога.

После его смерти в 2019 году жена считается собственницей с той даты, когда квартиру купил муж.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в МФЦ «Мои документы» для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Оттуда сведения поступают в ФКП «Росреестра», где и вносятся изменения в ЕГРН.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в МФЦ можно лично или через представителя по доверенности, а можно направить по почте — ценным письмом с описью и уведомлением.

К заявлению нужно приложить такие документы:

  • копии паспортов покупателя и продавца;
  • договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
  • выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями — требуется не всегда;
  • квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Имущественный вычет

В соответствии со статьей 220 НК РФ гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, что позволит ему уменьшить сумму налога.

Применить можно один из видов вычета:

  • имущественный вычет в сумме 1 млн. руб. – им вправе воспользоваться любой гражданин, заявив вычет в налоговой декларации (для продажи полученного по наследству имущества ранее 3-летнего срока владения);
  • вычет при покупке имущества – исчисляется суммой, фактически затраченной на приобретение (сумма должна быть подтверждена документально).

В случае, когда у продаваемого жилья несколько владельцев, они могут использовать вычет пропорционально своей доле в имуществе, либо применить вычет в размере 1 млн. руб. (если доля каждого собственника продана по отдельному договору купли-продажи).

если доля каждого собственника продана по отдельному договору купли-продажи.

Продажа недвижимости после вступления в наследство

Полученным наследственным имуществом приемники, которые оформили вступление и получили свидетельство, могут распоряжаться на свое усмотрение. Одно из распространенных решений – это продажа, например, жилья, которое досталось по наследству. При этом никаких законных ограничений при проведении такого рода сделки нет. Нужно лишь ознакомиться с порядком оформления продажи, уплате налога. Итак, как же продать квартиру, полученную по наследству после смерти близкого человека?

К таковым относятся кредиты, задолженности по услугам и налогам, ипотека.

Права несовершеннолетних

Государство максимально защищает интересы и права детей. Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители. В 14 – 18 лет, он может осуществлять сделки, но после письменного разрешения законных представителей. Любые сделки с несовершеннолетними, контролируют и разрешают органы опеки и попечительства.

Читайте также:  Удерживаются ли алименты с аванса по зарплате

Законные представители не имеют права распоряжаться имуществом в своих целях, они участвуют только в процедуре получения наследства несовершеннолетним.

Если в завещании на квартиру указан несовершеннолетний и планируется дальнейшая ее продажа, то вначале производят оформление собственности на ребенка, которое делается через разрешение органов опеки. После оформления права собственности на несовершеннолетнего можно производить сделку купли-продажи. Но при этом важно выполнить ряд условий, защищающих права ребенка:

  • покупка новой квартиры, которая должна быть не хуже прошлой по условиям, и передача ее в собственность ребенка;
  • в случае если у несовершеннолетнего есть другое жилье в собственности, вместо покупки квартиры можно совершить перевод денег с продажи на счет ребенка.

Можно оформить через самостоятельное обращение в Росреестр, оформив заявку на сайте Росреестра или обратиться в многофункциональный центр предоставления услуг МФЦ.

Кто освобожден

Согласно главе 23 НК РФ, налоговых льгот по подоходному налогу в России не предусмотрено.

Но, ст. 220 НК РФ предусмотрены имущественные вычеты, которые имеют право применять некоторые категории продавцов недвижимости.

По общему правилу, получив доход от продажи квартиры (не играет роли, как она оказалась в собственности), продавец получает дополнительный доход, который облагается налогом, согласно ст. 224 НК РФ, по ставке:

  • 13% от суммы полученного дохода для резидентов нашей страны;
  • 30% от суммы полученного дохода для нерезидентов нашей страны.

Но, собственники недвижимости имеют право на применение налоговых вычетов. То есть, закон предусматривает некую сумму, которая не облагается подоходным налогом.

В ст. 220 НК РФ сказано, что собственники, которые:

  • продают квартиру, бывшую в собственности менее 5 лет, имеют право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. С остальной суммы, полученной от продажи квартиры, предстоит заплатить налог. Такое правило действует, если собственность на квартиру была оформлена после 01.01.2016 года. Если право оформлялось до этой даты, то действует ограничение в 3 года;
  • продают квартиру, бывшую в собственности более 5 лет, имеют право на налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры.
  1. Например. Квартира была получена в наследство в 2013 году. Было принято решение не продавать. Рыночная цена квартиры – 4,8 млн. рублей. Нужно ли платить налог?

    Так как право было оформлено до 01. 01. 2020 года, то действует 3-ёх летний лимит. Поэтому, согласно ст. 220 НК РФ, продавец имеет право на имущественный вычет, равный сумме продаже.

    То есть, налог он платить не должен.

  2. Другой пример. Наследство было получено в марте 2020 года. Квартиру было решено продать, её рыночная стоимость 4,8 млн. рублей.
    Применяя ст. 220 НК РФ, сумма налога к уплате будет равна (4 800 000 – 1 000 000)*13%=494 000 рублей.

220 НК РФ , сумма налога к уплате будет равна 4 800 000 1 000 000 13 494 000 рублей.

Как продать квартиру после вступления в наследство

Большинство наследников интересует вопрос, когда можно продать квартиру, полученную в наследство. Для того чтобы сделка была легитимной, требуется пройти всю процедуру оформления наследства. В некоторых случаях, продавая унаследованную недвижимость, вполне реально избежать уплаты налогов.

Квартиру, полученную по наследству, можно продать лишь после того, как на нее в установленном порядке было оформлено право собственности и зарегистрировано в Едином реестре.

Добавить комментарий